Rakennettu Ympäristö 1/2017

Rakennettu Ympäristö 1/17

KHO:n päätöksiä

tä ja yksityistä käyttöä (YA). Kaava

on aikanaan laadittu sellaisen toi-

minnan mahdollistamiseksi, jossa

tontilla on sekä yksityistä palvelu-

asuntolatoimintaa että yksityistä

asumista. Tontilla ollut rakennus

on myös ollut tällaisessa käytössä,

huomauttaa KHO. Rakennukseen

jäävät edelleen aulatilat, saunati-

lat ja kuntosali. Asukkaat ostavat

rakennuksessa aiemmin tuotetut

ruokailu-, lääkehoito- ja hygienia-

palvelut ulkopuolisilta tuottajilta.

Asuinhuoneistojen osuus ennen

muutostyötä oli noin 50 prosenttia

kerrosalasta. Muutostyössä asuin-

huoneistojen osuus nousee noin

67 prosenttiin. Rakennuksen toi-

minnasta pääosa on lupajaoston

mukaan jo aiemmin ollut vanhus-

ten vuokra-asumista. Naapurita-

loyhtiö vuorostaan esitti, kuinka

muutoksen jälkeen rakennukseen

ei jää muita kuin vuokra-asuntoja

ja tavanomaisia yhteisiä tiloja ku-

ten sauna, kuntosali ja yhteistila.

Toiminta ei naapurin mielestä

ole enää palveluluonteista, vaan

vuokra-asumisen tarjoamista. Ra-

kennuksessa ei tuoteta palveluja

eikä siellä ole henkilökuntaa. Käyt-

tötarkoituksen asemankaavanmu-

kaisuutta on arvioitava kiinteistön

tosiasiallisen käytön perusteella.

Kaavamerkintä on yhdistelmä

Korkein hallinto-oikeus päätyi

hallinto-oikeuden päätöksen ku-

moamiseen. Kaavamerkintä YA on

luonteeltaan yhdistelmä ja sillä on

tavoiteltu tavanomaisesta poikke-

avaa oikeusvaikutusta. Jaottelulla

yksityiseen rakentamistoimintaan

määrättyihin alueisiin (A alkuiset)

ja yleiseen rakentamistoimintaan

varattuihin alueisiin (Y alkuiset)

oli kaavamerkintäoppaan mukaan

merkitystä lähinnä lunastus- ja kor-

vausmahdollisuuksien kannalta.

Korkein hallinto-oikeus toteaa,

kuinka asemakaavassa varataan

alueita yleisiin tarpeisiin, jotta

riittävät alueet näiden tarpeiden

tyydyttämiseksi olisivat olemassa.

Kaupunki ei ole tuonut esiin sel-

laista yleistä rakentamistarvetta,

jonka saavuttamisen asumisen li-

sääminen tontilla vaarantaisi. Ra-

kennuksessa olevien asuintilojen

lisäämisellä ei lisätä maankäytön

riskillisyyttä eikä rakennukseen

suunniteltu asumisen lisääminen

aiheuta sellaisia haitallisia ympä-

ristövaikutuksia, joita nykyinen

käyttö ei aiheuttaisi. Rakennuksen

asuintilan lisääminen ei muuta

tontilla olevan rakennuksen käyt-

tötarkoitusta sillä tavoin, että uusi

käyttötarkoitus olisi vastoin asema-

kaavassa tontille osoitettua käyttö-

tarkoitusta (YA).

Muut lupaedellytykset

Naapurivalittajan eräänä valitus-

perusteena oli, että kiinteistöjen

yhteisellä rajalla olevaan rakennuk-

seen puhkaistaan uusia ikkuna-

aukkoja. Yhtiön mukaan aukkojen

tekeminen seinään tulisi järjestää

rasitesopimuksella. Tästä valitus-

perusteesta ei hallinto-oikeus ku-

moamispäätöksessään lausunut.

Asemakaavassa rakennusala

ulottuu tonttien rajaan. Olemassa

oleva rakennus on asemakaavan

mukaisesti rakennettu kiinni naa-

purin rajaan. Tonttien välisellä ra-

jalla ikkunat on toteutettu yläikku-

noina, jolloin kyse ei ole pääikku-

noista eikä ikkunoiden sijoittami-

nen rajoita naapuritontin tulevaa

käyttöä. Uusien ikkuna-aukkojen

sijoittaminen rakennuksen tont-

tien rajalla olevaan ulkoseinään ei

edellytä valittajayhtiön rakennuk-

sen käyttämistämissään suhteessa,

joten KHO:n mukaan rakentami-

nen ei edellytä rakennusrasitteen

perustamista. Rakennustarkastaja

on voinut todeta, ettei rakentami-

nen tarpeettomasti haittaa naapu-

ria tai vaikeuta naapurikiinteistön

sopivaa rakentamista (MRL 135.1

§). Muutetulle rakennukselle ase-

tetut vaatimukset esimerkiksi il-

manvaihdon, esteettömyyden,

poistumisteiden, leikkipaikkojen

taikka autopaikkojen suhteen ei-

vät poikkea merkittävästi nykyi-

selle rakennukselle asetettavista

vaatimuksista.

Äänestys

KHO:n ratkaisu oli äänestys (4 –

1). Vähemmistöön jäänyt neuvos

totesi, että asemakaavamuutoksen

(1988) kaavaselostuksen mukaan

tontti on aiemmin ollut asuin-,

liike- ja toimistorakennusten

korttelialuetta. Kaavamuutoksen

tarkoituksena on ollut muuttaa

tontti julkisten palveluasuntojen

korttelialueeksi. Tontin rakennus-

oikeuden lisäämistä sekä alhaista

autopaikkavaatimusta on kaavase-

lostuksessa perusteltu tontin pal-

velutalokäytöllä. Kaavamerkintä

on osin tulkinnanvarainen. Kaava-

merkinnän ei kaavaselostuksesta

ilmenevä kaavamuutoksen tar-

koitus huomioon ottaen voi kat-

soa mahdollistavan rakennuksen

käyttöämyös sellaiseen yksityiseen

asuinhuoneistojen vuokraustoi-

mintaan, jossa asuntoja tarjotaan

tavanomaiseen vakituiseen asu-

miseen. Vähemmistö piti käyttötar-

koituksen muutosta olennaisena.

Rakennuslupaa ei voida myöntää

ilman poikkeamislupaa. – KHO:n

esittelijän esitys oli samansisältöi-

nen kuin vähemmistöön jääneen

neuvoksen.

Kaavaselostus

Kaavoihin liittyvistä selostuksista

säädetään MRL 29, 40 ja 55 §:issä

ja edelleen MRA 10, 17 ja 21 ja 25

§:issä. Eri kaavatasojen kaavaselos-

tuksille on yhteistä, ettei niillä ole

välitöntä ja suoranaista oikeudel-

lista vaikutusta eivätkä ne yksinään

voi ollamuutoksenhaun kohteena.

MRL 55 §:n 2 momentin mukaan

asemakaavaan liittyy selostus, jos-

sa esitetään kaavan tavoitteiden,

eri vaihtoehtojen ja niiden vaiku-

tusten sekä ratkaisujen perustei-

den arvioimiseksi tarpeelliset tie-

dot. Tarkemmin asiasta säädetään

MRA 25 §:ssä. Jos kaavan selostus

on ilmeisen selvästi puutteellinen,

on mahdollista, että kaavaa ei ole

mahdollista arvioida muutoksen-

hakuprosessissa. Tällaisessa ta-

pauksessa kaavan hyväksymistä

koskeva päätös voi tulla kumotuk-

si sillä perusteella, että päätöstä

tehtäessä ei ole ollut käytettävissä

riittäviä selvityksiä ja tutkimuksia

kaavan ja sen vaikutusten arvioi-

miseksi. (HE 101/1998 vp s. 80).

Yleiskaavan selostuksen osal-

ta joutui

KHO

ratkaisussaan