Rakennettu Ympäristö 2/2018

RY Rakennettu Ympäristö 2/18

tustoiminnan harjoittajalle vastuu matkustajailmoi-

tuksesta. Matkustajailmoituksia koskee yhden vuo-

den säilyttämisaika, jonka jälkeen ne on hävitettävä.

Useimmat asuin- ym. tiloja koskevan asetuksen

(1008/2017) määräykset koskevat myös majoitustilo-

ja. Mainittakoon vaikka huonealan vähimmäiskokoa,

huonekorkeutta, ikkunan valoaukkoa ja avattavuut-

ta koskevat määräykset. Jos asunnoksi kelpuutettua

tilaa käytetään majoituskäyttöön, täyttyvät em. ase-

tuksen (1008/2017) määräykset yleensä. Tilanne on

toinen, kun siirrytään tarkastelemaan palomääräyk-

siä. Paloluokan P2 ja P3 majoitustiloissa on paikkalu-

kua rajoitettu, kulkureitin pituudesta on määräyksiä

ja yksi uloskäytävä riittää vain sellaisessa majoitus-

rakennuksessa, jonka huoneisiin kuljetaan suoraan

ulkoa. Majoituskäyttöön tarkoitetulta rakennuksel-

ta (ja tilalta) vaadittavat ominaisuudet poikkeavat

asuinkäytöstä. Kysymyksessä on olennainen käyt-

tötarkoituksen muutos, jos asuintiloja otetaan ma-

joituskäyttöön. Olennaisuuden kynnys ylittyy usein

myös jo maankäytöllisistä syistä. Jos normaalikokoi-

sessa asuinkerrostalossa pientä osaa huoneistois-

ta käytetään lyhytaikaiseen majoitustoimintaan, ei

kaavoituksellisia vaikutuksia välttämättä ole. Ase-

tukseen (1008/2017) liittyvässä perustelumuistiossa

(20.12.2017) majoitustilaan rinnastetaan asuinhuo-

neisto, jota tarjotaan toistuvasti asiakkaille lyhyillä,

alle puolen vuoden vuokrasopimuksilla (s. 3).

Oikeuskäytäntöä

Liiketoiminnan luonteisuus ei yksinään ollut ratkaise-

vaa linjaratkaisussa

KHO:2014:143

(RY 5/14 s. 52-53).

Erillispientalojen korttelialueella sijaitsevaa pienta-

loa vuokrattiin Kotkassa yksinomaan lyhytkestoiseen

majoitustoimintaan. Vuosikirjapäätöksessään KHO

katsoi, ettei toiminta vastannut kaavan pääkäyttötar-

koituksen mukaista omakotiasumista. Sallittavuuden

kannalta ratkaisevia olivat toiminnan tyypilliset vai-

kutukset, jotka rinnastuivat lomailuun. Kaavoituk-

sessa käytetään asumiselle ja matkailupalveluille eri

merkintöjä niiden erilaisten vaikutusten vuoksi.

Samantapaisesti korkein hallinto-oikeus ratkai-

si velvoitemenettelyä koskevan tilanteen Paraisil-

ta päätöksellään

KHO 8.3.2017 taltio 1037

. Raken-

nusvalvonnan tietoon oli tullut, että merenranta-

kiinteistöllä sijaitsevaa n. 200 neliöistä omakotitaloa

markkinoidaan ja käytetäänmajoitustilana, jossa on

kaksi erillistä huoneistoa. Kiinteistö sijaitsee ran-

tayleiskaavan mukaisella asuntoalueella (A2). Kaa-

van mukaan voidaan rakentaa rakennuksia asumis-

ta varten ja/tai sellaisia työtiloja, jotka eivät aiheuta

asumiselle tai ympäristölle haittaa. Korkein hallin-

to-oikeus arvioi, ettei sillä, onko ollut kysymys am-

mattimaisesta toiminnasta tai sillä, että toteutunei-

ta majoituksia on ollut kapasiteettiin nähden vähän,

ole ratkaisevaa oikeudellista merkitystä. Merkitystä

ei ole myöskään sillä, että vain osaa rakennukses-

ta on käytetty majoitustoimintaan. Yleiskaavassa on

erikseen osoitettuja matkailupalveluiden (RM) alu-

eita. Toiminnassa on ollut kysymys pysyvän asumi-

sen alueelle epätyypillisistä lyhytkestoisista, 1–11

vuorokauden mittaisista majoitusjaksoista. Raken-

nusvalvonta on voinut velvoittaa lopettamaan ti-

loissa harjoitettu majoitustoiminta sakon uhalla.

Muuttunutta lainsäädäntöä

KARALUSU-paketti (230/2017) toi uutena mahdolli-

suutena osoittaa rakennusjärjestyksessä ne alueet ja

edellytykset, joilla vapaa-ajanasunnonmuuttaminen

pysyvään asuinkäyttöön ei edellytä poikkeamispää-

töstä tai suunnittelutarveratkaisua ennen rakennus-

lupaa (MRL 129 a §). Tällainen määräys voi koskea

vain sellaisia alueita, joilla käyttötarkoituksen muu-

tos ei aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai

muita vaikutuksia. Rakennusjärjestyksen määräys

ei koske pysyvän asumisen asuinrakennukselle sää-

dettyjä teknisiä vaatimuksia tai niistä poikkeamista.

Jos niistä joudutaan poikkeamaan, vaaditaan erilli-

nen poikkeamispäätös, ellei poikkeuksia voida pitää

rakennusluvan yhteydessä ratkaistavina vähäisinä

poikkeuksina. Säännös ei myöskään voi koskea aluei-

ta, joilla vapaa-ajanasunnon käyttötarkoitus on osoi-

tettu asemakaavassa tai oikeusvaikutteisessa yleis-

kaavassa. Tämä johtuu siitä, että oikeusvaikutteinen

yleiskaava ja asemakaava syrjäyttävät rakennusjär-

jestyksen.

Kun kunnassa MRL 129 a §:n mahdollisuut-

ta harkitaan, on eduskunnan ympäristövaliokun-

nan lausunnon mukaan tarvetta toteuttaa riittävää

suunnitelmallisuutta (YmVM 2/2017 vp s. 3). Va-

paa-ajanasuntojen muutoksista pysyvään asumi-

seen aiheutuu kunnalle kustannuksia lakisääteisten

palvelujen järjestämisestä. Vakituisessa asumisessa

on alhaisempi kiinteistövero, mutta toisaalta pysyvä

asuminen saattaa muutoin kasvattaa sijaintikunnan

verokertymää.

Valvonta on hankalaa

Lyhytkestoisen majoitustoiminnan luvanvaraisuu-

den arviointi rakennusvalvonnan keinoin tuottaa

vaikeuksia. Toiminnan harjoittajat tuskin itse kovin

hanakasti viranomaisen puoleen kääntyvät. Tilanteet

aktualisoituvat lähinnä naapuruston ilmiantojen ja

tiedustelujen kautta. Ammattimaista hotellitoimin-

taa harjoittavat kokevat tilanteen epäreiluna, jos epä-

tyypillinen majoitustoiminta sallitaan, kun samaan

aikaan perinteisiltä elinkeinonharjoittajilta edellyte-

tään lainsäädännön noudattamista. Jos rakennusval-

vonnan puoleen epäillyissä tilanteissa naapuruston

taholta käännytään, on niillä, joille lupapäätöksestä

lain mukaan kuuluu valitusoikeus (MRL 192 ja tar-

vittaessa 193 §), halutessaan oikeus saada asiaan va-

lituskelpoinen päätös.

■

Lauri Jääskeläinen