Korjausrakentaminen 2/2017

KO R J A U S R A K E N TA M I N E N

4 1

TUOTETEOLLISUUSKIN MUKAAN

KESKUSTELUUN?

Tilaajan intressinä on varmistaa terveelli-

sen ja turvallisen rakennushankkeen tuot-

taminen. Takuuajan pidentäminen on yksi

ratkaisu tähän. Takuuajasta keskusteltaes-

sa on hyvä huomata, että rakennushank-

keet ovat usein pilkkoutuneet osiin.

– Takuuajan pidentäminen ei ole vain

rakennuttajan ja pääurakoitsijan välinen

asia. Pääurakoitsijan tulisi pystyä vyöryt-

tämään takuuvastuu ketjussa eteenpäin se-

kä aliurakoitsijoille että rakennustuottei-

den toimittajille. Takuuajan pidentäminen

on asia, joka vaatii keskustelua ottaen huo-

mioon myös tuoteteollisuuden kasvanut

rooli, asianajaja, OTT

Juha Ryynänen

muistuttaa.

– Takuuvastuun tulisi kohdistua sille,

joka pystyy ennakoimaan ja kantamaan

riskin mahdollisimman vähin kustan-

nuksin. Olkoot sitten rakennustuotteen

valmistaja tai aliurakoitsija. YSEn erit-

täin iso etu on, että vaikka takuuaika on

lyhyt, se on mennyt johdonmukaisesti lä-

pi ketjun. Takuuajan pidentäminen yhdes-

sä ketjun osassa rikkoo sopimusvastuun

tasapainon.

RISKIENHALLINTA KOROSTUU

Tilaaja joutuu toisaalta rakennushankkei-

siin ryhtyessään tunnistamaan hankkeen

riskitekijöitä ja päättämään niiden pohjal-

ta muunmuassa tarpeellisen takuuajan pi-

tuuden.

– Takuuajan pituutta päätettäessä täy-

tyy muistaa, että takuuaika on urakoitsi-

jalle osa urakan kustannuksia. Takuuajan

pituus vaikuttaa suoraan urakkahinnoit-

teluun sekä näin ollen tilaajan rakentamis-

kustannuksiin, Juhani Karhu arvioi.

Pidentynyt takuuaika tarkoittaa lisään-

tynyttä takuuajan riskiä urakoitsijan suun-

taan. Tämä ohjaa edelleen riskinhallinta-

toimiin, jotka näkyvät usein muun muas-

sa rakennushankkeen organisoinnissa, to-

teutusratkaisuissa, materiaalivalinnoissa,

kosteudenhallinnassa ja laadunvarmistuk-

sessa.

URAKOITSIJAT SUHTAUTUVAT

VARAUKSELLISEMMIN

Karri Kivioja kertoo TalonrakentajienYSE-

kyselyssä löytyneen takuuaikojen piden-

nyksiä kasvavassa määrin. Usein on löy-

tynyt myös takuuaikojen kokonaisvaltai-

sia muutoksia, jolloin tarjouspyynnöissä il-

moitetaan yleisesti takuuajan olevan kah-

den vuoden sijasta esimerkiksi viisi vuotta.

Toinen esiintyvä tapa on nimetä yksit-

täiset työsuoritukset tai rakenneosat, joil-

le takuita vaaditaan. Näitä poikkeusrive-

jä, ”perinteisten” kosteiden tilojen ja vesi-

kattojen takuiden ohella, on kyselyn mu-

kaan alkanut ilmestyä sopimuksiin lisää.

Tilaajallekin saattaa olla epätarkoituk-

senmukaista, jos vain vedetään ruksit kah-

den vuoden takuuajan päälle ja kirjoite-

taan kymmenen sekä lisäksi määritetään

viivästyssakko moninkertaiseksi.

– Tätä helppoa automaattista ruu-

vaamista ilman hankekohtaista tarvear-

viointia ilmenee, mutta tilaajalle se on kal-

lista. On selvä, että vastuullinen urakoitsi-

ja arvioi koko näyttötaakan ja tarvittaessa

korjaukset, sekä hinnoittelee ne tarjous-

vaiheessa.

Pitkiä takuuaikoja pidetään usein ura-

koitsijapuolella kohtuuttomina.

– Rakennuttajilta pitääkin kysyä, onko

heillä ollut aito ongelma kahden vuoden

– Kyllä omaan tuotteeseen pitää voida luottaa oikein

huollettuna vähintään viisi vuotta, eikö totta? Teppo

Salmikivi heittää haasteen alan toimijoille.

ven mielestä liittää toimittajalle myös vel-

vollisuus ja vastuu huollosta ja muusta yl-

läpidosta. Ja rakennuttajan tulee olla myös

valmis maksamaan siitä. Takuuajan kor-

vaa alliansseissa jälkivastuuaika, joka on

yleensä 5 vuotta.

– Viiden vuoden takuun ei pitäisi olla

haaste yhdellekään toimijalle, mutta pi-

demmissä vaikkapa kymmenen vuoden

takuissa ongelmia saattaa tulla.

JÄLKIVASTUU PAKOTTAA

KESTÄVIIN RATKAISUIHIN

Allianssissa jälkivastuuaika on yhteisvas-

tuullista. Tavoitteena on kannustaa osa-

puolia normaalia korkeamman tason pro-

jektitoimintaan.

– Siihen on tosin hyvät syyt: lähes ai-

na kaikki vakavat viat tulevat esille viiden

vuoden aikana. Kymmenvuotis -takuutar-

kastuksissa havaitut viat ovatkin olleet yh-

tä lailla havaittavissa jo viiden vuoden koh-

dalla, Juhani Karhu sanoo.

Alliansseissa toteutusvaiheen sopimus

sisällyttää jälkivastuuajan toteutusvaihee-

seen kuuluvaksi. Toteutusvaihe päättyy,

kun vastuuaika päättyy.

– Alliansseissa 5 vuoden jälkivastuu-

aika pakottaa valitsemaan kestävät tuot-

teet ja toisaalta varmasti kaikki "maanan-

taikappaleet" löytyvät ajoissa, Teppo Sal-

mikivi arvioi.

VASTUUNJAKOTAVAT UUDISTUVAT

Oman kysymyksensä muodostavat Kivi-

ojankin mielestä takuut uusissa toteutus-

muodoissa.

– Koko asia hämärtyy, jos sanotaan, että

niihin liittyen takuuajat ovat pidentyneet.

Elinkaarihankkeissa korjausvastuu voi ol-

la esimerkiksi 25 vuotta, mutta se liittyy

palvelutuottajan sopimuksenmukaiseen

ylläpito- ja kunnossapitovastuuseen.

Alliansseissa yhteisesti sovittuna ajan-

jaksona, vaikkapa viiden vuoden jälkivas-

tuuaikana, allianssin osapuolet yhdessä

tarkastavat ja korjaavat virheet samalla

lailla kuin rakennusaikana.

Osapuolille syntyy niistä korvattavia

kustannuksia, joiden kanssa toimitaan al-

lianssin kaupallisen sopimusmallin mu-

kaisesti. Ne voivat vaikuttaa bonuksiin ja

sanktioihin ja sopia avaintulosalueeksi.

Jälkivastuuajasta on siksi Karri Kiviojas-

ta väärin puhua takuuajan pidennyksenä.

Tilaajan intressinä on varmistaa

terveellinen ja turvallinen

rakennushanke.