35 / 52
KO R J A U S R A K E N TA M I N E N
|
3 5
neessa GBC Finlandin asiantuntijakyse-
lyssä ongelmaksi nostettiin tukien ja tuki-
prosenttien vaihtelu vuosittain. Taloudel-
lisia energiatehokkuuden kannustimia ei
ole yksityisomisteisissa peruskorjauksis-
sa. Rakentamismääräyksetkin saattavat
vaatia samalla muita korjaustoimenpiteitä.
VTT:n erikoistutkija
Terttu Vainio
muistuttaa, että taloyhtiöiden energiate-
hokkuus ei ole ollut julkisten tukien fo-
kuksessa. Asunto-osakeyhtiöt ovat saaneet
satunnaisesti tukea energiatehokkuuden
parannuksiin tai yleisesti korjausrakenta-
miseen – lähinnä silloin, kun on ollut tar-
ve parantaa suhdannetilanteesta johtuvaa
heikkoa työllisyystilannetta.
Joulukuussa 2016 Build upon -työpajas-
sa arvioitiin energiatehokkuuskorjausten
esteeksi liian pitkät takaisinmaksuajat ja
toimenpiteiden korkeat ensi-investoinnit.
Varasinkin taloyhtiöissä osakkaat koke-
vat kymmenien vuosien takaisinmaksu-
ajat liian pitkiksi. Ratkaisuna esitettiin in-
vestointien tarkastelua koko elinkaaren nä-
kökulmasta.
Terttu Vainio korostaa, että energiate-
hokkuuden parantaminen kannattaa tehdä
aina toteutettavien korjausten osana. Eh-
jiä ja toimivia rakenteita ei kannata lähteä
uusimaan energiatehokkuuden nimissä.
– Korjausten elinkaarikustannuksia
analysoitaessa olemme havainneet, et-
Lisä- ja täydennysrakentaminen voi olla hyvä
vaihtoehto rahoittaa taloyhtiöiden korjauksia.
Taloustarkastelut kannattaa kuitenkin tehdä
huolellisesti ja lupahakemuksiin on varattava
riittävästi aikaa. Kohteet ovat erilaisia eikä
kannattavuus ole itsestään selvää.
Lisä- ja täydennysrakentamisen kannatta-
vuuteen vaikuttaa taloyhtiön näkökulmasta
karkeasti laskien seuraavat kolme tekijää:
rakennusoikeuden arvo alueella, korvaavien
pysäköintipaikkojen kustannukset ja korvaus
maankäyttösopimuksesta. Kaupunki perii tämän
korvauksen kaavoituksen mukanaan tuomasta
arvonnoususta.
Alla olevassa taulukossa on esitetty yksinker-
taistettu esimerkkilaskelma tilanteesta, jossa
kuvitteellinen kiinteistö myy tontilleen kaavoitet-
tua lisärakennusoikeutta 1 500 kerrosneliömetriä
(kem2) ulkopuoliselle toimijalle.
Esimerkin taloustarkastelu on tehty kahdella
vaihtoehtoisella rakennusoikeuden arvolla; 500
tai 400 kerrosneliömetriä. Kerrosalaksi oletetaan
3 000 kerrosneliömetriä. Rakennusoikeuden
myynnistä saatava tulo on näillä arvoilla 0,75
tai 0,60 miljoonaa euroa (ks. taulukon sarake:
Rakennusoikeuden arvo).
Maankäyttösopimuksen korvauksen määräksi
oletetaan 1/5 tai 2/5 rakennusoikeuden arvon-
noususta (ks. sarake: ”Myyntivoitto kaupungin
osuuden jälkeen”).
Oletetaan, että kaikki pysäköintipaikat häviä-
vät täydennysrakentamisen tieltä. Esimerkissä
on sovellettu pysäköintinormia, jonka mukaan on
varattava yksi autopaikka 150 kerrosneliömetriä
kohden. Kerrosalan ollessa 3 000 kerrosne-
liömetriä korvaavien autopaikkojen määräksi
saadaan 20 kappaletta.
Autopaikat sijoitetaan maan päälle rakennet-
tavan pysäköintikannen alle, minkä oletetaan
maksavan 15 000 euroa autopaikkaa kohti eli
yhteensä 300 000 euroa (ks. sarake: ”Myynti-
voitto korvaavien autopaikkojen kustannusten
jälkeen”).
Tässä esimerkissä kiinteistön saama lopullinen
myyntivoitto vaihtelee 60 000 ja 300 000 euron
välillä – rakennusoikeuden arvosta ja kaupungin
perimän maankäyttösopimuskorvauksen suuruu-
desta riippuen.
On hyvä muistaa, että rakennusoikeuden
myynnistä saatu tulo on yhteisöveronalaista.
Tästä syystä samalle tilikaudelle, jolle myyntivoit-
to realisoituu, olisi hyvä saada mahdollisimman
paljon vähennyksiä ja/tai poistoja – esimerkiksi
normaalista kiinteistönpidosta ja korjausrakenta-
mishankkeesta.
VAIHTOEHDOT PUNTARIIN
Rakennusoikeuden myynti on vain yksi mahdol-
lisista vaihtoehdoista. Tietyillä toimintatavoilla,
kuten suunnattu osakeanti, voidaan myyntivoitto
saada kiinteistön käyttöön ilman verorasitetta.
Vaihtoehtoisten toimintatapojen määrään vai-
kuttaa myös se, sijaitseeko kiinteistö vuokra- vai
omistustontilla.
Esimerkiksi lisäkerroshankkeissa hyödynne-
tään usein suunnattua osakeantia, jonka etuna
on sekin, että olemassa olevan yhtiön osake-
pääoma kasvaa. Suunnatussa osakeannissa
kannattaa kuitenkin käyttää lakiasiantuntijaa.
Täydennysrakentamisen yhteydessä häviää
usein olemassa olevia pysäköintipaikkoja ja niitä
on rakennettava lisää. Kaavamuutoksen yhtey-
dessä pysäköintinormia voidaan usein keventää,
mutta on hyvä muistaa, että toteutustapa
vaikuttaa voimakkaasti kustannuksiin. Maanta-
sopysäköinti on ratkaisuista edullisin, kun taas
maanalaiset pysäköintilaitokset voivat olla hyvin
kalliita. Lisäkerroshankkeissa pysäköintipaikkojen
tarve ei välttämättä kasva lainkaan.
Teksti: Kaisa Salminen ja Jaakko Vihola (TTY)
CASE: LISÄRAKENTAMISEN TALOUSTARKASTELU
tä vaikka energiatehokkuuden parannus
nostaa investointikustannuksia, käyttö-
kustannukset laskevat siinä määrin, et-
tä lisätoimenpiteet puoltavat paikkaansa.
– Talotekniikkajärjestelmiin onmahdol-
lista lisätä energiatehokkuutta parantavia
komponentteja – kuten poistoilman tai jäte-
veden lämmön talteenotto ja lämpöpump-
pu. Näissä maksuajat ovat kohtuullisia.
– Pitkät takaisinmaksuajat liitetään
yleensä julkisivukorjauksiin. Niissä suo-
sittelisin tekemään elinkaarikustannusten
vertailua vaihtoehtojen välillä. Esimerkik-
si peittävää julkisivukorjausta voi verrata
vastaavaan korjaukseen lisälämmöneris-
tyksellä.
Case: Lisärakentamisen taloustarkastelu
Rakennusoikeuden
arvo
Myyntivoitto kaupungin
osuuden jälkeen
Myyntivoitto korvaavien autopaikkojen
kustannusten jälkeen
500 €/kem
2
0, 75 milj. €
➞
0,75 milj. €
1/5
0,60 milj. € 0,60 milj. €
2/5
0, 45 milj. € 0,45 milj. €
1/150
0,30 milj. €
1/150
0,15 milj. €
400 €/kem
2
0,60 milj. €
➞
0,60 milj. €
1/5
0, 48 milj. € 0,48 milj. €
2/5
0, 36 milj. € 0,36 milj. €
1/150
0,18 milj. €
1/150
0,06 milj. €
Lisä- ja täydennysrakentaminen voi olla hyvä vaihtoehto rahoittaa taloyhtiöiden korjauksia.
Taloustarkastelut pitää kuitenkin tehdä huolellisesti ja lupahakemuksiin on varattava riittävästi aikaa.
Kohteet ovat erilaisia eikä kannattavuus ole itsestään selvää.