31 / 52
KO R J A U S R A K E N TA M I N E N
|
3 1
ELINKAARIRAHOITUKSESTA APUA
KORJAUSVELAN HOITOON?
Pahimmassa tapauksessa taloyhtiön vakuudet
eivät riitä remonttilainaan tai on hyväksytty niin
suuri laina, että vastikkeita ei ole varaa maksaa.
Toisiko elinkaarirahoitus apua suunnitelmalliseen
taloudenhoitoon? Haastateltavana aiheesta on
Hypoteekki-yhdistyksen pankinjohtaja Sami
Vallinkoski.
Kasvukeskuksissa velattomien taloyhtiöiden ra-
hoituksen saanti on kohtuullisen helppoa, jos seu-
raavan viiden vuoden korjaussuunnitelmas-
sa on mukana vain pari suurempaa remont-
tia. Mikä on tilanne muuttotappiokunnissa?
”Taloyhtiön vakuusarvo ei aina riitä kattamaan korjauskus-
tannuksia, mikä voi rajoittaa rahoitusmahdollisuuksia. Näin
voi käydä, jos yhtiöllä on entuudestaan paljon velkaa tai tulos-
sa on useampia suuria remontteja. Ei ole harvi-
naista, että taloyhtiö joutuu uusimaan korjaus-
suunnitelmiaan saadakseen rahoitusta.”
Mitä elinkaarirahoitus tarkoittaa
ja olisiko siitä apua suunnitelmalliseen
taloudenhoitoon?
”Kun taloyhtiö tekee seuraavan 5–10 vuoden
päähän korjaussuunnitelmaa, sen pitäisi miet-
tiä samalla rahoitusta. Elinkaarirahoituksessa
on kyse yksinkertaisesti siitä, että suunnitellaan
mitä missäkin vaiheessa kannattaa korjata ja
lasketaan, mihin rahat riittävät.
Yhtiössä voi olla pienituloisia osakkaita, jotka eivät halua
ottaa paljon lainaa, koska rahat eivät riittäisi vastikkeisiin. Esi-
merkiksi maalämpöinvestointi voi olla tällaisessa tilanteessa
hyvä vaihtoehto, koska sen tuomien energiasäästöjen ansiosta
voidaan tehdä muita isompia remontteja ilman, että vastike-
raja ylittyy. Pankkikin hyväksyy pienen lainan helpommin.
Lisäksi ennen lainaneuvotteluita kannattaa miettiä, onko
omaa omaisuutta, jota voi myydä tai kaavoittaa jamyydä eteen-
päin. Jos osakkaat eivät ole hereillä, pahimmassa tapaukses-
sa hyväksytään sellainen laina, että vakuudet riittävät, mutta
rahat eivät riitä rahoitusvastikkeisiin. Tästä on myös käytän-
nön esimerkkejä”,
Sami Vallinkoski
huomauttaa.
Millä keinoin taloyhtiö voi petrata
mahdollisuuksiaan saada lainaa?
”Taloyhtiöiden olisi panostettava nykyistä enemmän talou-
delliseen johtamiseen ja pidettävä yhtiön arvosta aktiivisesti
huolta. Asumismukavuuteen liittyvien päätösten valmiste-
lu voitaisiin muun muassa keskittää erilliselle asukastoimi-
kunnalle. Taloyhtiön hallituksen on helppo tehdä päätöksiä
hyvin valmisteltujen esitysten pohjalta.
Tuleviin korjauksiin kannattaa lisäksi varautua tekemäl-
lä teknistä korjaussuunnitelmaa tukeva taloudellinen hanke-
suunnitelma. Se antaa mahdollisuuden mitoittaa korjausten
aikataulut ja laajuudet oikein.
Taloudellista osaamista voi vahvistaa venyttämällä hal-
litusten toimikausia muutamaan vuoteen. Hallitusvastuun
houkuttelevuuteen voi vaikuttaa kokouspalkkioiden ohella
konkretisoimalla käsiteltävien asioiden merkitystä. Aktiivi-
nen ja osaava isännöitsijä voi avata mahdollisuuksia edulli-
sempaan ja laadukkaampaan asumiseen.”
Mitä hyvä taloudellinen hankesuunnitelma sisältää?
”Suunnitelma sisältää vastikkeiden ja käyttömaksujen ”ki-
purajat”, joiden yli ei voida mennä, sekä arvion vastikkeiden
ja käyttömaksujen oletetusta kehityksestä. Suunnitelmassa
huomioidaan myös vuokrattavissa ja myytä-
vissä oleva omaisuus sekä taloyhtiön mahdol-
lisuudet muutos- ja täydennysrakentamiseen.
Yhtiön kannattaa miettiä huolella etenkin
asuintilojen ulkopuolisten neliöiden arvoa. Han-
kesuunnitelmassa haarukoidaan lainansaanti-
mahdollisuuksia vertaamalla nykyistä velka-
määrää ja tulevaa korjaustarvetta yhtiön asun-
tojen markkina-arvoon.
Vaikuttavatko energiatehokkuutta
parantavat korjaukset lainansaantiin?
”Energiatehokkuutta parantavien korjausten tuomat energia-
säästöt auttavat pitämään hoitovastikkeet kurissa tai parhaim-
millaan laskemaan niitä. Tavallisten taloyhtiölainojen näkö-
kulmasta niillä ei ole kuitenkaan juuri merkitystä, koska lai-
nansaantia rajoittavat maksukykyä useammin vakuudet.
Taloyhtiöille suunnattu Hypon Ympäristölaina on nimen-
sä mukaisesti tarkoitettu ympäristöystävällisten investointi-
en toteuttamiseksi (mm. energiatehokkuutta parantavat kor-
jaukset), mutta sille ei ole ollut juuri kysyntää.
Rahoituksen saatavuuden kanssa painivien taloyhtiöiden
lainansaantia helpottaisi, jos ARA:n Takauslainan (Takaus-
laina asunto-osakeyhtiöiden perusparantamiseen) ehtoja ke-
vennettäisiin. Nykyisellään Takauslainan voi hieman kärjis-
täen todeta olevan mahdollinen vain niille taloyhtiöille, jotka
sitä eivät tarvitse. Ja toisaalta yhtiöt, jotka Takauslainaa tar-
vitsisivat eivät sitä voi saada.”
Kaisa Salminen
R A K E N TAVA S T I
”Taloyhtiöiden olisi
panostettava nykyistä
enemmän taloudelliseen
johtamiseen ja pidettävä
yhtiön arvosta ak-
tiivisesti huolta.”
– Sami Vallinkoski