Rakennettu Ympäristö 3/2016

RT10-11226

LVI03-10583

KH90-00599

OHJEET

kesäkuu2016

1 (5)

korvaaRT10-10387

LVI03-10125

HT/1/kesäkuu2016/RakennustietoOy ©RakennustietosäätiöRTS2016

TALONRAKENNUSHANKKEENKULKU

Kustannustenmuodostuminen jaohjaus

Tässäohjekortissakäsitelläänyleisestikustannustenmuodostumista

rakennushankkeessa.Kustannuksiinvaikuttavat tekijät ja tyypillisimpiä

kustannuslaskentamenettelyitäkäydään läpi rakennushankkeenvaiheittain.

Ohjekorttikuuluu

Talonrakennushankkeenkulku

-ohjesarjaan.

Sarjanosat janiiden laadinnassakäytetty lähdekirjallisuusesitellään

ohjekortissa

Talonrakennushankkeenkulku.Yleistä.

JOHDANTO

Rakennushankkeen kustannuksetmääräytyvätpääosinhank-

keen suunnitteluvaiheessa ja toteutuvat rakentamisvaiheessa.

Rakennuttajamäärittää tekemillään ratkaisuilla ja päätöksil-

lä hankkeen kustannustason, joten hänen on olennaista jo

hankkeen varhaisessa kehitysvaiheessa tunnistaa keskeiset

kustannuksiin vaikuttavat tekijät jahuomioidanämäomassa

toiminnassaan.Kustannustenmuodostuminenonpääosiltaan

seurausta rakennuttajan päätöksistä rakennushankkeen laa-

juudesta,aikataulusta jaajoituksesta (suhteessamarkkinasuh-

danteeseen),halutusta laatutasosta,urakoitsijoidenhankinta-

tavasta ja tähän liittyvästä sopijapuoltenvälisestä riskinjaosta.

Rakennuttajanpäätöksenteon tulee tarveselvityksestä läh-

tienolla tavoitteellista ja kustannustietoista, jotenpäätösten

tuleeperustua realistisiin kustannustietoihin ja -arvioihin.Ra-

kennuttajan tulee tunnistaa jaymmärtää rakentamisenerivai-

heissaharkittavienpäätösvaihtoehtojenkustannusvaikutukset

sekä tuntea kussakinhankkeen eri vaiheessa ja käytettävissä

olevilla tiedoillamahdollisetkustannusarviomenetelmät janii-

den luotettavuus.

KUSTANNUSTENKERTYMINEN

KUSTANNUSTENMÄÄRÄYTYMINEN

50%

100%

50%

100%

TARVESELVITYS

HANKESUUNNITTELU

EHDOTUS-

SUUNNITTELU

YLEISSUUNNITTELU

TOTEUTUS-

SUUNNITTELU

RAKENTAMINEN

KÄYTTÖÖNOTTO

Kuva1.

Ohjeellinenkuvakustannustenmääräytymisestä jakertymisestä rakennushankkeessa.

SISÄLLYSLUETTELO

JOHDANTO

KUSTANNUSTENMUODOSTUMINEN JA

KUSTANNUSLASKENTAMENETTELYT

2.1 Tarveselvitys

2.2 Hankesuunnittelu

2.3 Ehdotussuunnittelu

2.4 Yleissuunnittelu

2.5 Toteutussuunnittelu

2.6 Rakentaminen

2.7 Käyttöönotto

KIRJALLISUUTTA

Rakennushankkeenkokonaishinta ilmaistaanhankintahinnan

lisäksiuseinmyösns.hankinta-arvonavulla (Asumisen rahoitus

jakehittämiskeskusARA).Hankinta-arvon jaottelurakenneei

perustukansallisestikäytössäoleviinnimikkeistöihin (Talo80,

90,2000),muttasitäkäytetäänesim.valtion tukemanasun-

totuotannonsekäHitas-kohteiden investointikustannusten

hintatasojenarvioinnissa.

Rakennushankkeelle tulee jovarhaisessavaiheessamäärittää

kustannustavoite, jolla rakennuttajaohjaasuunnittelua japää-

töksiäänniin,että jokoasetetussakustannusraamissavoidaan

pysyä tai kustannusraamia ennakoidustipäätetään tarkastaa

suuntaan tai toiseen.

Rakennuttajan tulee itse tai yhdessä toimeksiantamiensa

konsulttienkanssaviedäasetetut laatu-,kustannus- jaajalliset

tavoitteet tarkemmalle tasolle.Asetetut kustannustavoitteet

tuleehuomioida suunnittelussa sekä tehtäessämuita kustan-

nustenmuodostumiseenvaikuttavia ratkaisuja.

RT10-11221

LVI03-10578

KH90-00594

OHJEET

kesäkuu2016

1 (4)

korvaaRT10-10387

LVI03-10125

HT/1/kesäkuu2016/RakennustietoOy ©RakennustietosäätiöRTS2016

TALONRAKENNUSHANKKEENKULKU

Yleistä

Tämäohjekortti toimii johdantona

Talonrakennushankkeenkulku

-ohjesarjaan.

Ohjeessaesitelläänsarjanosat janiiden laadinnassakäytetty lähdekirjallisuus.

Ohjeen lopussaonkokoohjesarjan laajempikirjallisuusluettelo.Suppeampi

kirjallisuusluetteloesitetään jokaisessasarjanosassaerikseen.

JOHDANTO

Ohjekorttisarja

Talonrakennushankkeen kulku

kuvaa talonra-

kennushankkeen kokonaisuutta ja kulkua rakennuttamisen,

suunnittelun ja rakentamisen kannalta.Ohjekorttisarja toimii

ohjeena rakennushankkeen läpiviennissäkiinteistöjenomista-

jille, kiinteistökehittäjille, rakennuttajille, konsulteille, suunnit-

telijoille jaurakoitsijoille.

Talonrakennushankkeen voi käynnistää käyttäjä, kehittäjä

tai sijoittaja. Sen lopputuloksena syntyy tiettyä toimintaapal-

veleva rakennus tai tila.Talonrakennushankkeella tarkoitetaan

tässäkaikkianiitä toimenpiteitä, jotkaovat tarpeen tarvittavan

lopputuloksenaikaansaamiseksi.

Ohjekorttisarjassakuvataan talonrakennushankkeen

• osapuolet,

RT10-11222Talonrakennushankkeenkulku.Raken-

nushankkeenosapuolet (KH90-00595,LVI03-10579)

•

toteutusmuodot,

RT10-11223Talonrakennushankkeenkulku.

Toteutusmuodot (KH90-00596,LVI03-10580)

• vaiheet jaosittelu,

RT10-11224Talonrakennushankkeenkul-

ku.Rakennushankkeenvaiheet jaosittelu (KH90-00597,LVI03-

10581)

• kestot jaaikataulut,

RT10-11225Talonrakennushankkeenkul-

ku. Rakennushankkeen kesto ja aikataulut (KH 90-00598, LVI

03-10582)

• kustannustenmuodostuminen jaohjaus,

RT10-11226Talon-

rakennushankkeen kulku. Kustannustenmuodostuminen ja

ohjaus (KH90-00599,LVI03-10583)

Ohjeita voidaan soveltaa erilaisiin talonrakennushankkeisiin

toteutusmuodosta riippumatta.Ohjeissaonotettuhuomioon

myöskorjausrakennushankkeidnerityispiirteitä.

TARVESELVITYS

HANKESUUNNITELMA

EHDOTUS-

SUUNNITTELU

YLEISSUUNNITTELU

TOTEUTUS-

SUUNNITTELU

RAKENTAMINEN

TAKUUAIKA

Hankepäätös

Investointipäätös

Valittu

ehdotussuunnitelma

Hyväksyttyyleissuunnitelma

japääpiirustukset

Hyväksytyt

toteutussuunnitelmat

Vastaanottopäätös

SUUNNITTELUNVALMISTELU

RAKENNUSLUPATEHTÄVÄT

RAKENTAMISENVALMISTELU

KÄYTTÖÖNOTTO

Kuva1.

Rakennushankkeenvaiheet.

SISÄLLYSLUETTELO

JOHDANTO

1.1 Rakennushankkeenosapuolet

1.2 Toteutusmuodot

1.3 Rakennushankkeenvaiheet jaosittelu

1.4 Rakennushankkeenkesto jaaikataulut

1.5 Kustannustenmuodostuminen jaohjaus

KIRJALLISUUTTA

RT10-11222

LVI03-10579

KH90-00595

OHJEET

kesäkuu2016

1 (6)

korvaaRT10-10387

LVI03-10125

HT/1/kesäkuu2016/RakennustietoOy ©RakennustietosäätiöRTS2016

TALONRAKENNUSHANKKEENKULKU

Rakennushankkeenosapuolet

Tässäohjekortissakäydään läpi rakennushankkeeseen liittyviäkeskeisiä

tehtävänimikkeitä.Hankkeeneriosapuoleton jaettuotsikoiden

rakennuttaminen,suunnittelu, rakentaminen javiranomaisetalle.

Ohjekorttikuuluu

Talonrakennushankkeenkulku

-ohjesarjaan.Sarjanosat janiiden

laadinnassakäytetty lähdekirjallisuusesitelläänohjekortissa

Talonrakennushankkeen

kulku.Yleistä

RAKENNUTTAMINEN

Rakennuttamiseen liittyviä keskeisiä tehtävänimikkeitä ovat

rakennushankkeeseen ryhtyvä, rakennuttaja ja tilaaja, joilla

useimmissa tapauksissa tarkoitetaan samaa tahoa.Tässä oh-

jeessa rakennushankkeeseen ryhtyvästä, tilaajasta ja rakennut-

tajasta käytetään termiä rakennuttaja.

ttmis

teh-

täviin liittyymm. rakennushankkeen käynnistäminen, lupien

hankinta, rakentamisen läpiviennistähuolehtiminen lakien ja

asetustenmukaisestisekähankkeenvaatimuksien ja tavoittei-

denmäärittäminen.

1.1

Rakennushankkeeseen ryhtyvä

Rakennushankkeeseen ryhtyväon termi, jotakäytetään

maan-

käyttö- ja rakennuslaissa132/1999

.Rakennushankkeeseen ryh-

tyvällä tarkoitetaan viranomaisennäkökulmasta sitä luonnol-

lista tai juridista henkilöä, jonka nimissä rakentamisen luvat

haetaan. Em. tahohuolehtii rakennushankkeen läpiviennistä

lupien ja rakentamista säätelevien lakien ja asetustenmukai-

sesti.

Rakennushankkeeseen ryhtyvälläonoltava rakennushank-

keen vaativuushuomioonottaen riittävät edellytykset raken-

nushankkeen toteuttamiseen.

Rakennushankkeeseen ryhtyvänonhuolehdittava siitä,että

rakennussuunnitellaan ja rakennetan rakentamistakoskevien

säännösten jamääräystensekämyönnetyn rakennusluvanmu-

kaisesti. Jos luvan tarkoittamankiinteistön janäinmyös raken-

nuskohteenomistusvaihtuukesken rakennustöiden,onsamal-

lasovittava rakennushankkeeseen ryhtyvänvastuidensiirrosta.

Rakennushankkeeseen ryhtyvä vastaa rakennuttamisen

organisoinnista jamäärittää rakentamisen tehtäville toimeen-

panevatvastuuelimet.Rakennuttamistehtävätvoidaanhoitaa

rakennushankkeeseen ryhtyvänomilla resursseilla tai teettää

kokonaan tai osin käyttäen apuna ulkopuolisia rakennutta-

japalveluita. Yleistä on, että rakennushankkeeseen ryhtyvä

hankkii sopimusjärjestelyin pätevän henkilöstön hoitamaan

rakennushankkeen läpiviemiseksi tarvittavia tehtäviä eli ra-

kennuttajatehtäviä.

Rakennushankkeeseen ryhtyvänonhuolehdittava siitä,että

rakennushankkeessaonkelpoisuusvaatimukset täyttävätsuun-

nittelijat ja työnjohtajat. Lisäksi rakennushankkeeseen ryhty-

vänonhuolehdittava, ettämyösmuilla rakennushankkeessa

toimivilla tahoillaonheidän tehtäviensävaativuushuomioon-

otettuna riittäväasiantuntemus jaammattitaito.

Rakennushankkeeseen ryhtyvä voi siirtäähänelle kuuluvia

velvoitteitamuidenosapuolien tehtäväksi,mutta lain tarkoit-

tamahuolehtimisvelvollisuusvelvoitteidenhoitamisestasäilyy

hänellä itsellään.

SISÄLLYSLUETTELO

RAKENNUTTAMINEN

1.1 Rakennushankkeeseen ryhtyvä

1.2 Rakennuttaja

1.3 Käyttäjät

SUUNNITTELU

2.1 Pääsuunnittelija

2.2 Rakennussuunnittelija (arkkitehti)

2.3 Erityissuunnittelijat

2.4 Asiantuntijat

2.5 Erityismenettely jaulkopuolinen tarkastus

RAKENTAMINEN

3.1 Päätoteuttaja

3.2 Pää- sivu- jaaliurakoitsija

3.3 Osaurakoitsija

3.4 Erityisalanurakoitsija

3.5 Tuoteosatoimittaja

3.6 Käyttäjienerillistoimittajat

VIRANOMAISET

KIRJALLISUUTTA

tavoitteen täsmentäminen

suunnitelmienmuotoon

työnkonkreettinen

toteutus

rakennushankkeenkäynnis-

täminen,käyttäjän ja

omistajan tavoitteet

ja suuntaviivat,

lopputuotteen

vastaanotto

SUUNNITTELU

vaatimuksien

(määräykset,kaavat)

asettaminen ja

niidennoudattamisen

valvonta

VIRANOMAISET

RAKENTAMINEN

RAKENNUTTAMINEN

Kuva1. Rakennushankkeen

osapuolet voidaan jakaa karkeasti

rakennuttamiseen, suunnitteluun, rakentamiseen sekä rakennus-

hankkeen toteutustasääteleviin ja tarkasteleviinviranomaisiin.

Rakennushankkeeseen ryhtyväonse taho, jolle rakentamisen

luvatonmyönnetty,elikiinteistönomistaja taise, joka rakenta-

mispaikkaavuokraoikeudennojallahallitsee.

Arkikielessä ja rakennusalansopimusasiakirjoissa rakennus-

hankkeeseen ryhtyvääkutsutaan rakennuttajaksi tai (rakennus-

kohteen) tilaajaksi.

Rakennusalalle tärkeä

Talonrakennushankkeen kulku -ohjekorttisarja

kuvaa hankkeen

kokonaisuutta ja kulkua rakennuttamisen, suunnittelun sekä rakentamisen kannalta. Kortit

toimivat ohjeena rakennushankkeen läpiviennissä kiinteistöjen omistajille, kiinteistön kehit-

täjille, rakennuttajille, konsulteille, suunnittelijoille ja urakoitsijoille. Ohjekorttisarja sisältyy

RT-kor

tis

toon / RT Net -palveluun ja sekä LVI- ja KH-kortistoihin ja Net-palveluihin.

Talonrakennushankkeen kulku -sarjan ohjeissa kuvataan

www.rakennustietokauppa.fi

Talonrakennushankkeen kulun

ohjeistus

uudistettu

Yksittäisiä kortteja voi ostaa ja ladata verkkokaupasta

> rakennushankkeen osapuolet

> toteutusmuodot

> vaiheet ja osittelu

> laadun- ja riskienhallinta

> kesto ja aikataulut sekä

> kustannusten muodostuminen ja ohjaus.

Haluatko jatkuvasti päivittyvän tietopalvelun käyttöösi?

Ota yhteyttä

www.rakennustieto.fi/tuotemyynti

Maankäyttö- ja rakennuslain selitysteos

päivitetty

Maankäyttö- ja rakennuslaki ja päivitysliite

Lauri Jääskeläinen, Olavi Syrjänen

Kirja ja päivitysliite

1 152 s. + 64 s., 158 €

Maankäyttö- ja rakennuslaki -kirja on saatettu ajan tasalle teke-

mällä kirjaan päivitysliite. Syyskuun 2014 jälkeen maankäyttö- ja

rakennuslakiin sekä -asetukseen on tehty lukuisia muutoksia. Niis-

tä maakuntakaavojen vahvistusmenettelyn poistaminen (28/2016)

ja poikkeamistoimivallan siirtäminen kokonaan kunnille (196/2016)

ovat muuttaneet keskeisiä lain rakenteita. Myös lain soveltamisen

kannalta keskeinen kuntalaki on uudistettu (410/2015).

Liitteessä käydään lakimuutokset läpi luvuittain viittaamalla kirjan

4. painoksen sivuihin. Liitettä myydään myös erikseen e-kirjana.

Tilaa verkkokaupasta

www.rakennustietokauppa.fi

RT kirjakaupat

> Helsinki, Runeberginkatu 5, 00101. Puh. 0207 476 366

> Kuopio, Kauppakatu 40-42, 70110. Puh. 0207 476 494